CONFOTUR es un buen incentivo, pero no debería ser la razón principal para comprar un proyecto en preventa. He visto compradores enfocarse tanto en el beneficio fiscal que dejan de revisar lo que realmente determina si esa inversión funciona. Esto es lo que reviso con cada cliente antes de que ponga un solo dólar de depósito.
El estatus legal del terreno y del proyecto
Antes que cualquier otra cosa: ¿el desarrollador es dueño real del terreno, o lo tiene bajo alguna figura de opción de compra? ¿El proyecto ya tiene los permisos de construcción aprobados, o se está vendiendo sobre un plano que todavía depende de aprobaciones pendientes? Esto se verifica en registros públicos, no se toma de la palabra del vendedor.
El historial del desarrollador
¿Ha entregado proyectos anteriores a tiempo? ¿En qué condición, y con qué nivel de reclamos post-entrega? Un desarrollador nuevo no es automáticamente una mala señal, pero si lo es, hay que compensar con mayor cautela en los otros puntos de esta lista.
El cronograma de pagos real vs. el cronograma de construcción
Que el cronograma de pagos esté atado a hitos de construcción verificables (cimentación, estructura, acabados) es mucho más seguro que un cronograma puramente calendario que no depende del avance real de la obra.
Qué pasa si el proyecto se atrasa
¿El contrato de reserva incluye alguna penalidad o compensación si la entrega se retrasa más allá de lo pactado? Muchos contratos no la tienen — vale la pena saberlo antes de firmar, no después.
Los costos que no están en el precio de lista
Gastos legales, de registro, cuota de mantenimiento de la comunidad una vez entregada la propiedad, y si aplica, cuota de administración de renta si planeas rentarla. El precio del anuncio casi nunca incluye el costo total real de la propiedad.
Si CONFOTUR aplica de verdad — y a qué
Sí, CONFOTUR exonera el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de IPI anual hasta por 15 años, pero esto aplica a proyectos específicamente acogidos a la ley, no a todo lo que se vende en zona turística. Pido siempre la documentación que confirma que el proyecto puntual está acogido, no doy por hecho que aplica porque está en Punta Cana, Cap Cana o Las Terrenas.
Quién es tu abogado
Si el mismo abogado representa al desarrollador y al comprador, no tienes representación independiente real. Insisto con cada cliente en que tenga su propio abogado, aunque el proceso se sienta más lento al inicio.
Nada de esto debería sentirse como un obstáculo para comprar — es exactamente lo contrario: es lo que te permite comprar con tranquilidad. Si estás evaluando una preventa y quieres que la revisemos juntos antes de que decidas, escríbeme.
Nos vemos en casa. 🏡